ĐNĐT – Lượng khách du lịch đến Đà Nẵng tăng đều là cơ hội làm ăn cho giới kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ…Tuy nhiên, hiện khu vực ven biển và trung tâm thành phố lại đang âm thầm diễn ra những thương vụ sang nhượng khách sạn vào đúng thời điểm mùa du lịch đang đến. Vậy đâu là nguyên nhân?

“Nuốt” trái đắng vì “lỡ” đầu tư

Nhận thấy kinh doanh khách sạn là nghề “hái ra tiền”, nên giới kinh doanh BĐS ở Đà Nẵng và các tỉnh lân cận đã mạnh dạn bỏ hàng chục tỷ đồng xây dựng khách sạn từ bình dân đến cao cấp. Đặc biệt, khi thị trường BĐS còn đang ở thời điểm “hoàng kim”, nhất là khu vực ven biển thì việc xây dựng khách sạn là một “cơn say” đối với nhà đầu tư vì họ nghĩ rằng: Chỉ cần xây dựng, kinh doanh đủ chịu lãi, có lỗ chút ít cũng không sao, chờ giá trị BĐS lên đỉnh điểm sẽ là “món” đầu tư cực kỳ hiệu quả. Tuy nhiên, sau một thời gian xâm nhập vào lĩnh vực này, không ít nhà đầu tư đã phải “nuốt” trái đắng vì kinh doanh thua lỗ, cộng với giá trị BĐS liên tục tụt giảm và hàng tháng vẫn phải trả lãi vay ngân hàng ở mức khá cao.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, không chỉ có khách sạn của anh T., lâm vào cảnh bị đát, làm ăn thất bát…mà hiện có không ít nhà đầu tư đã lỡ bỏ tiền đầu tư vào lĩnh vực này đang trong cảnh “tiến thoái lưỡng nan”. Nhiều khách sạn hoạt động thua lỗ muốn bán hoặc cho thuê lại cũng không dám rao bán công khai vì sợ không bán được sẽ mất uy tín. Chủ khách sạn 2 sao (xin được dấu tên) trên địa bàn quận Sơn Trà, do không chịu được tiền lãi vay ngân hàng; trong khi đó khách sạn làm ăn không hiệu quả đã buộc phải tìm đến các sàn giao dịch BĐS “cạy nhờ” tìm mối sang nhượng. Chủ khách sạn này cho rằng, khi làm ăn không hiệu quả, tốt nhất tìm mối bán hoặc cho thuê lại khách sạn để thu hồi và bảo toàn vốn là sự lựa chọn tối ưu nhất.Gần 3 tháng nay, anh T., chủ một khách sạn ở khu vực ven biển (thuộc địa bàn phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn) luôn trong tâm trạng “sốt ruột”, bởi lượng khách đến lưu trú tại khách sạn của anh mỗi ngày một sụt giảm. Theo lý giải của T., lượng khách đến Đà Nẵng vẫn tăng mạnh theo từng năm, thế nhưng không hiểu sao, hoạt động kinh doanh khách sạn của anh lại gặp rất nhiều khó khăn; thậm chí có thời điểm kinh doanh còn thua lỗ vì quá thưa khách. “Thấy người ta “đua nhau” làm khách sạn để kinh doanh nên khi thị trường BĐS “đóng băng”, tôi đã hùn vốn với mấy anh em đầu tư xây dựng khách sạn. Những tưởng, làm khách sạn sẽ ngon ăn, chỉ cần ngồi chơi chờ khách đến là “lượm” tiền, nhưng khi lao vào “cuộc chơi” mới thấy sai lầm vì mình đầu tư kinh doanh thiếu tính chuyên nghiệp. Làm nghề này mà không có mối lái, không có sự liên kết, lại còn hạn chế về mặt quản lý sẽ bị “đối thủ”  “bóp chết” liền”- anh T., than vãn.

Rục rịch săn lùng khách sạn “vip”

Thị trường du lịch Đà Nẵng vẫn là “trái ngọt” cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp, khi lượng khách du lịch đến Đà Nẵng vẫn tăng mạnh theo từng năm. Vì vậy, các nhà đầu tư ngoài tỉnh muốn mua lại khách sạn ở Đà Nẵng, đa phần là giới kinh doanh trong ngành du lịch có kinh nghiệm, thương hiệu lớn. Ngoài ra, các nhà đầu tư này cũng đã có chuỗi khách sạn tại Nha Trang, Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh…; hoặc là những công ty điều hành tour muốn có chuỗi khách sạn riêng để phục vụ cho chính lữ đoàn của họ trên toàn quốc và thế giới về Việt Nam.

Bà Huỳnh Thị Thanh Thảo, Trưởng phòng marketing và Bán hàng từ Sàn giao dịch BĐS Thiên Kim cho biết, nhu cầu mua – bán hoặc cho thuê lại khách sạn ở Đà Nẵng rục rịch từ cuối năm 2012, khi hàng loạt các nhà đầu tư ngoài tỉnh đến Đà Nẵng tìm hiểu thông tin về thị trường. Nhưng do giá cho thuê cũng như sang nhượng khách sạn quá cao so với khả năng khai thác và chưa có sự chuẩn bị về chiến lược nên người thuê, mua vẫn còn chần chừ. Nhưng bước sang năm 2013, ngành du lịch Đà Nẵng phát triển nhanh, riêng lượng hành khách đến sân bay quốc tế Đà Nẵng đã vượt hơn 4,5 triệu lượt người, đã kích thích thị trường mua bán khách sạn ở Đà Nẵng nhộn nhịp hơn với những đợt đầu tư mạnh từ các nhà kinh doanh ngoại tỉnh và Việt kiều. Còn các chủ khách sạn bản địa thì đã chấp nhận làn sóng xuống giá, cắt lỗ để bảo toàn vốn. Xu hướng chủ yếu trong năm 2013 vẫn là thuê lại khách sạn từ 2 đến 4 sao, trong đó loại khách sạn 3 sao có giá thuê từ 50 – 150 triệu/tháng có lượng thanh khoản tốt nhất.

Anh Nguyễn Tấn – nhà đầu tư đến từ Hà Nội cho rằng, việc thuê chứ không phải mua lại khách sạn trong thời điểm năm 2013 như là một bước đi an toàn nhằm thăm dò thị trường, thử nghiệm để định hướng kinh doanh khách sạn lâu dài ở Đà Nẵng. Ngoài ra, việc thuê khách sạn để kinh doanh theo mùa du lịch cũng là một giải pháp thu được nhiều lợi nhuận hơn so với bỏ tiền mua đứt. Tuy nhiên, xu thế này hiện đã được thay đổi khi ngay từ đầu năm 2014, thị trường BĐS Đà Nẵng đầu tư ào ạt từ các doanh nghiệp ngoài tỉnh; ngoài đất nền, chung cư thì phân khúc BĐS du lịch – nghỉ dưỡng đặc biệt được các nhà đầu tư ưa chuộng và muốn đầu tư theo kiểu “mua đứt bán đoạn”.

Mùa mua bán BĐS ở Đà Nẵng thường kéo dài từ tháng 4 đến tháng 9 cùng với mùa du lịch, tập trung ở khu ven biển. Trong đó, tháng 7, 8 là giai đoạn cao điểm, còn tháng 2, 3 là giai đoạn tìm hiểu. Nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, ngay từ cuối tháng 2, đầu tháng 3 năm nay, tại một số Sàn giao dịch BĐS có uy tín ở Đà Nẵng, giao dịch mua bán khách sạn đã diễn ra rất âm thầm và kín kẽ với giá trị từ 20 tỷ đồng trở lên cho khách sạn và đất mặt tiền biển. Phân khúc đắt khách nhất là những khách sạn ven biển, dọc theo con đường di sản từ Đà Nẵng vào Hội An, trục đường Võ Nguyên Giáp, Phạm Văn Đồng, Hoàng Sa, Võ Văn Kiệt… hoặc ngay gần biển, có mức giá tốt và chất lượng xây dựng vẫn còn mới. Khách sạn được giao dịch chủ yếu vẫn là khách sạn 3 sao hoặc tương đương 3 sao với số lượng phòng từ 48 đến hơn 70 phòng, nằm ở những con đường lớn gần sát biển, khu khách sạn hiện hữu, ở mức khoảng 38 đến trên 50 tỷ đồng. Những khách sạn ở tầm 2 sao (18-20 phòng), với diện tích đất khoảng từ 100-140m², vị trí kinh doanh tốt, giá chuyển nhượng khoảng từ 11 tỷ đến 13 tỷ đồng.

Cũng theo bà Thảo: “Nếu cách kinh doanh của một số nhà đầu tư bản địa dễ đi vào ngõ cụt do chủ khách sạn là những người không chuyên về kinh doanh khách sạn nên vẫn còn rất nhiều yếu kém trong điều hành và quảng bá, chỉ chờ đợi vào lượng khách du lịch tự nhiên đổ về Đà Nẵng thì khó có thể thành công. Trong khi đó, các nhà đầu tư ngoài tỉnh đang áp dụng với phân khúc khách sạn ở Đà Nẵng lại tỏ rõ hiệu quả. Một số trong đó là những người đầu tư khách sạn theo trượt giá, hiện tại giá đang tốt so với thời điểm nóng, so sánh tương quan với các tỉnh, thành khác như Nha Trang, Vũng Tàu… thì đất mặt tiền biển tại Đà Nẵng rẻ hơn 3 đến 4 lần, khoảng từ 34 – 42 triệu đồng/m². Và theo dự đoán của tôi, từ giờ cho đến hết quý 2 -2014, tình hình thị trường mua bán khách sạn ở Đà Nẵng vẫn còn tiếp tục sôi động và hứa hẹn những cuộc cạnh tranh thú vị”.