Tại Đà Nẵng, đã qua rồi thời điểm bùng nổ xây khách sạn khiến giá đất ven biển lên cao. Thị trường BĐS Đà Nẵng đang chứng kiến cuộc tháo chạy chưa có hồi kết của các ông chủ khách sạn, nhà nghỉ từ 1-3 sao.

Những khách sạn nhỏ mọc “chi chít” trong một tuyến đường nhỏ ven biển thuộc khu vực phường Phước Mỹ (quận Sơn Trà, Đà Nẵng) được ví như “vết xe đổ” mà TP HCM từng vấp phải.

Những cảnh báo nhãn tiền!

Từ đầu năm 2015, CBRE đã cảnh báo về sự phát triển quá nóng của loại hình bất động sản “khách sạn 3 sao” ở Đà Nẵng. Cụ thể, theo thống kê của ngành Du lịch Đà Nẵng tại thời điểm cuối năm 2014, Đà Nẵng có 435 khách sạn với 15.625 phòng.

Nhưng đến quý 1/2015, Đà Nẵng đã tăng thêm 15 khách sạn với 711 phòng, nâng tổng số khách sạn trên địa bàn lên con số 450, với 16.336 phòng.

Không chỉ vậy, dự báo của các chuyên gia CBRE đưa ra từ năm 2015-2017, mỗi năm Đà Nẵng sẽ tăng 2.000-3.000 phòng khách sạn ở phân khúc 3-5 sao.

”Những giao dịch đất nền tại các vị trí ven biển đang chuyển động. Nguyên nhân xuất phát từ nhu cầu diện tích nền từ 300-1.000m2 với giá 400-1.000 triệu/nền từ 70-100m2 đang được các nhà đầu tư thu gom nhằm xây dựng khách sạn 3 sao tại khu vực ven biển đang làm ấm lên đối với phân khúc này. Dấu hiệu này được thể hiện khá rõ”, bà Lê Tự Phương Thảo, Chuyên viên tư vấn, Phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE nói.

Chủ tịch Hiệp hội Du lịch TP Đà Nẵng Huỳnh Tấn Vinh từng lo ngại và phải lên tiếng cảnh báo sự tăng trưởng đáng báo động của loại hình khách sạn từ 1-3 sao tại Đà Nẵng

Lo ngại về sự phát triển nóng của phân khúc này, ông Nguyễn Hùng Anh, Chủ tịch Hội Khách sạn Đà Nẵng đã chia sẻ tại Hội nghị chuyên đề về Du lịch năm 2015, rằng: “Việc các khách sạn ra đời ào ạt đã dẫn đến cung vượt cầu và cạnh tranh về giá trở thành cuộc chiến khốc liệt khiến giá phòng bình quân thấp, thậm chí giảm so với các năm trước. Đội ngũ nhân lực không theo kịp sự phát triển quá nóng đó nên thiếu về số lượng, yếu về chất lượng. Trong khi đó giá đầu vào như thuế, tiền thuê đất, điện, nước… lại tăng”.

Thật vậy, CBRE tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng của du khách đến Đà Nẵng trong năm 2015 đạt gần 4 triệu lượt khách, tăng 21,9% so với năm trước nhưng nếu so với thực trạng phát triển khách sạn 3 sao trên địa bàn thì những diễn biến được xem là “khốc liệt”.

“Cuộc chiến khốc liệt xảy ra là tất yếu. Từ đó đã khiến rất nhiều khách sạn trên địa bàn phải bán hoặc chuyển sang hướng kinh doanh khác!”, ông Nguyễn Hùng Anh, Chủ tịch Hội Khách sạn Đà Nẵng đã cảnh báo tại Hội nghị triển khai kế hoạch phát triển khách sạn TP Đà Nẵng năm 2015.

Điều này khiến giới kinh doanh lo ngại sẽ làm cho môi trường kinh doanh khách sạn ở Đà Nẵng trở nên thiếu bền vững. Và hệ lụy sẽ khiến nhiều khách sạn rơi vào vòng luẩn quẩn, chịu áp lực canh tranh, hạ giá, kinh doanh không hiệu quả, chất lượng dịch vụ giảm sút… Tuy nhiên, các ông chủ vẫn bất chấp những cảnh báo này, việc đầu tư ồ ạt cho phân khúc khách sạn 3 sao vẫn tiếp tục tăng mạnh.

“Sự tăng trưởng khiến thị trường khách sạn tại Đà Nẵng phải chịu áp lực cạnh tranh khốc liệt hơn bao giờ hết. Đặc biệt là khu vực ben biển. Trong vài ba năm tới, các khách sạn có vị trí đẹp, chất lượng tốt, hiểu khách hàng sẽ thu hút được khách. Còn lại, nếu không tạo dựng được sự khác biệt sẽ gặp khó khăn thật sự. Và bài học tương tự ở TP.HCM cách đây 5 năm có lẽ đang diễn ra tại Đà Nẵng”, bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE cảnh báo.

Thậm chí, các chuyên gia CBRE còn “nặng lời” khi cho rằng, nếu các chủ đầu tư không tiên lượng được tương lai và sẽ sa lầy và khó có đường ra. Thậm chí phá sản nếu nhắm mắt lao vào cuộc chơi mang tên ”khách sạn 3 sao”.

Song với những gì diễn ra trong những năm tiếp theo khiến Chủ tịch Hiệp hội Du lịch TP Đà Nẵng Huỳnh Tấn Vinh phải lo ngại: “Mỗi tháng chúng ta có thêm 500 phòng lưu trú và có đến 11 khách sạn mới ra đời. Chỉ trong 5 tháng đầu năm 2016 mà số lượng phòng đã gần bằng số phát triển suốt thời gian qua. Trước đó, số phòng chỉ là 17.600, thì nay đã lên 20.166 phòng. Ngành du lịch đang phát triển rất nóng, rất bức xúc”.

“Chất lượng chúng ta đã theo kịp phát triển ấy như thế nào. Là Chủ tịch Hiệp hội du lịch, chúng tôi rất quan ngại và lo lắng. Và điều gì sẽ xảy ra khi chúng ta xây khách sạn nhiều quá mức, nhất là khách sạn 2-3 sao. Điều gì sẽ xảy ra nếu có sự việc nào đó khiến khách không đến thì số khách sạn này sẽ như thế nào, toàn bộ công ăn việc làm, toàn bộ lao động này sẽ như thế nào, thuế má sẽ như thế nào?”, ông Huỳnh Tấn Vinh chia sẻ tại Hội nghị đối thoại doanh nghiệp năm 2016.

Quy luật tất yếu và cuộc tháo chạy chưa có hồi kết!

Mặc dù đầu năm 2017, Đà Nẵng tiếp tục hứa hẹn với lượng lớn khách du lịch đến với thành phố biển này. Đặc biệt là sự kiện APEC 2017 sẽ diễn ra vào tháng 7 đến như một điểm nhấn cho một mùa du lịch khởi sắc. Tuy nhiên, các khách sạn vừa và nhỏ khu vực ven biển Đà Nẵng vẫn vắng khách và thông tin rao bán khách sạn tràn ngập trên internet và cả ngoài vỉa hè.

Thông tin rao bán khách sạn ven biển tại Đà Nẵng được đăng tải trên các trang web bất động sản

Số liệu giữa năm 2016 của ngành du lịch Đà Nẵng cho thấy tổng số cơ sở lưu trú du lịch trên địa bàn TP. Đà Nẵng xấp xỉ trên 535 khách sạn, khu nghỉ dưỡng với 20.166 phòng. Trong đó, khối 1-2 sao và tương đương có 425 khách sạn với 9.411 phòng, chiếm gần 50% số lượng phòng trên địa bàn.

Và quy luật tất yếu của sự phát triển nóng đã thể hiện ở chỉ số công suất phòng trong dịp Tết Nguyên đán 2017 khi khối khách sạn 3-4 sao là 46%, khối khách sạn 5 sao đạt đến gần 75%, thậm chí có khách sạn cháy phòng với công suất đạt đến 100% và không nhận thêm khách. Trong khi đó, công suất phòng của khối khách sận 1-2 sao chỉ 23-25%.

Cứ như vậy, ế ẩm, kinh doanh không hiệu quả, áp lực,… khiến nhiều ông chủ khách sạn từ 1-3 sao phải rao bán. Chỉ cần lên Google gõ từ khóa “bán khách sạn Đà Nẵng”đã cho ra khoảng 2 triệu kết quả liên quan đến thông tin bán khách sạn. Hay trên mạng xã hội, liên tiếp các thông tin rao bán khách sạn từ 1-3 sao tại Đà Nẵng được đăng tải liên tục.

Rõ nhất là trên trang chủ của sàn Bất động sản Thiên Kim, thông tin bán khách sạn khá đa dạng, hàng loạt các khách sạn được rao bán cả ven biển lẫn trung tâm. Giá bán dao động từ 30 tỷ đến gần 100 tỷ, nhưng gần như không mấy ai quan tâm.

hông tin rao bán không chỉ đối với khách sạn ven biển Đà Nẵng

“Còn nhớ cái ngày cách đây 4-5 năm, ai cũng đi gom đất ven biển, các tuyến đường Hồ Nghinh, Hà Bổng,…dọc biển được giới đầu tư từ các tỉnh phía Bắc đi gom để xây khách sạn đón khách du lịch. Giá đất ven biển cũng theo đó mà tăng giá từng ngày!”, ông Hoàng, một chủ khách sạn cho biết.

“Khách sạn mọc lên như nấm, khiến cung vượt cầu. Và một lần nữa, các chủ khách sạn tự “giết nhau”. Để hút khách, nhiều khách sạn đã giảm giá, có thời điểm giá phòng khách sạn tiêu chuẩn 2-3 sao ven biển mới đưa vào hoạt động chỉ còn 400.000-500.000 đồng/phòng/ngày. Thậm chí dưới 400.000 đồng/phòng/ngày khiến các khách sạn thấp cấp hơn lâm vào tình trạng… ngắc ngoải”, anh Minh Tuấn, một chuyên gia môi giới chia sẻ.

Lý giải cho tình trạng này, anh Nguyễn Xuân Lanh, một nhà đầu tư mới phất cho biết: “Nhiều khách sạn rao bán gần cả năm nay nhưng chẳng ai mua, dù giá có hạ cỡ nào. Không có người mua là có nhiều nguyên nhân. Nguyên nhân thứ nhất là khách sạn phân khúc này đang dư thừa, kinh doanh ế ẩm. Thứ hai là nhu cầu của du khách đã đi lên, yêu cầu về chất lượng dịch vụ lưu trú ngày càng cao nên loại hình khách sạn này không còn phù hợp nên ế càng ế. Thứ ba là nếu đứng về góc độ cạnh tranh thì loại hình căn hộ condotel ra đời cùng chất lượng dịch vụ lưu trú tăng lên, các khách sạn ra đời sau luôn có chất lượng dịch vụ tốt hơn, trong khi mức giá thì tương đương nên các khách sạn 1-3 sao tiếp tục gặp khó”.

Sự phát triển ồ ạt của loại hình khách sạn từ 1-3 sao tại khu vực ven biển Đà Nẵng khiến kinh doanh khó khăn, cạnh tranh khốc liệt trong phân khúc là quy luật tất yếu

“Ở góc độ nhà đầu tư, thì việc mua bán, đầu tư đều phải sinh lời. Mà đã tính đến khả năng sinh lời thì không ai bỏ tiền chẵn để thu bạc lẻ trong khi mua một sản phẩm đã lỗi thời. Và nếu mua lại những khách sạn này, buộc nhà đầu tư phải chi thêm để tạo khác biệt thì mới có thể kinh doanh. Như vậy vừa mất thời gian, vừa tốn thêm chi phí.

Thêm nữa là với thực trạng đất nền và căn hộ condotel ở Đà Nẵng đang phát triển với tỷ suất lợi nhuận cao, khả năng thanh khoản nhanh, khiến nhà đầu tư không dại dồn hết “trứng vào một rổ” khi mua các khách sạn này để kinh doanh. Hơn nữa, các khách sạn này có bán rẻ thì cũng không dễ thở vì các ông chủ này trước đó mua và đầu tư với mức giá cao”, anh Lanh phân tích.

“Đã qua rồi cái thời điểm người người xây khách sạn khiến giá đất ven biển lên cao. Mà bây giờ là tìm kiếm những cơ hội kinh doanh hấp dẫn hơn, lợi nhuận cao hơn, đồng vốn xoay vòng nhiều hơn. Hay đúng hơn là một cuộc chơi mới đã được hình thành, nhất là đất nền ở khu vực phía Nam thành phố đang sôi động từng ngày khiến không mấy người quan tâm đến việc các khách sạn rao bán. Cứ như vậy, các khách sạn dưới 3 sao sẽ tiếp tục rao bán. Và cuộc tháo chạy vẫn chưa có hồi kết cho đến khi thị trường BĐS Đà Nẵng được sắp xếp trở lại”, anh Đinh Văn Minh, một nhà đầu tư bất động sản phân tích.